1 апреля 2026 года Федеральный совет объявил, что отмена условной арендной платы вступит в силу 1 января 2029 года. Это устанавливает дату изменения системы, которое швейцарские избиратели одобрили еще 28 сентября 2025 года, проголосовав за него 57,7% — после более чем 90 лет и трех неудачных попыток, одного из самых затяжных конфликтов в налоговой политике Швейцарии. Для домовладельцев это означает, что крупнейшее за последние десятилетия изменение налоговой системы теперь имеет конкретные сроки. Что именно меняется — и что эти сроки означают для вашего собственного планирования?
Отмена условной арендной стоимости: что именно отменяется?
Ранее собственники недвижимости были обязаны платить налог с так называемой условной арендной стоимости как с фиктивного дохода, то есть суммы, которую они теоретически получали бы в качестве арендной платы за свою недвижимость, в которой проживали. В будущем это налогообложение будет полностью отменено – как для основного, так и для дополнительного жилья.
Что ограничивается в ответ
Изменение системы — это не просто налоговая льгота, а компромисс: в обмен на отмену условной арендной стоимости существующие возможности по вычету налогов значительно ограничиваются. В частности, это затрагивает:
- Вычет процентов по долгуПроценты по ипотечным кредитам больше не могут вычитаться из дохода в той же мере, как раньше. Парламент выбрал более строгий вариант, который был одобрен Национальным советом на согласительной конференции.
- затраты на техническое обслуживаниеТакже будут ограничены возможности вычета расходов на содержание и ремонт недвижимости.
- Введен новый налог на недвижимость для домов, приобретаемых в качестве второго жилья.Кантонам, особенно кантонам, экономика которых сильно зависит от туризма, будет предоставлено право ввести специальный налог на недвижимость для вторых домов, преимущественно находящихся в собственности владельцев, чтобы компенсировать потенциальный дефицит доходов. Каждый кантон будет самостоятельно решать, следует ли и как вводить этот налог.
Целесообразность такого перехода в конечном итоге во многом зависит от конкретной ситуации: владельцы недвижимости с большой задолженностью или без ипотеки, как правило, получают больше выгоды, чем те, у кого большая ипотека и ведутся ремонтные работы.
Переходный период до 2029 года
Швейцарская ассоциация домовладельцев критикует выбранную дату и предпочла бы более раннее введение в действие, в 2028 году. Однако на практике выбранная дата означает прежде всего одно: до вступления в силу 1 января 2029 года условная арендная стоимость остается облагаемой налогом, а текущие вычеты по процентам по ипотеке и расходам на содержание могут использоваться без изменений до этого момента.
Стоит ли мне продать свою недвижимость до или после 2029 года?
До 2029 года действует старая логика – любой, кто продает сегодня, будет продавать по действующей системе. Однако тем, кто планирует продать через несколько лет, следует помнить о переходном периоде: ремонт, который в настоящее время подлежит налоговому вычету, может иметь иные налоговые последствия по новой системе. Вопрос о том, вводит ли ваш кантон новый налог на недвижимость для второго жилья, также меняет расчеты – особенно в туристических регионах. В эти переходные годы особенно важно заблаговременно и конкретно оценить свою ситуацию: как сейчас финансируется недвижимость, какие запланированные ремонтные работы должны быть завершены до 2029 года и как это повлияет на потенциальную цену продажи?
Компания WENET AG помогает владельцам недвижимости именно в этом — учитывая их индивидуальную финансовую ситуацию и региональный рынок, а не предлагая общие решения. Любой желающий узнать, как именно реформа повлияет на его недвижимость и когда лучше всего ее продать, может обратиться к нашей команде за бесплатной консультацией.
Примечание: Данная статья носит исключительно общий информационный характер и не заменяет индивидуальную налоговую консультацию. Для получения окончательной оценки вашей личной налоговой ситуации мы рекомендуем обратиться к налоговому эксперту.
Заключение
Федеральный совет официально назначил переход на систему налогообложения на основе условной арендной стоимости на 1 января 2029 года, таким образом, референдум в сентябре 2025 года получил конкретные сроки. Для владельцев недвижимости это означает: до этого момента будет действовать старая система с полным вычетом процентов по ипотеке и расходов на содержание; после этого условная арендная стоимость будет полностью отменена, возможности вычета будут значительно ограничены, а кантоны смогут вводить новые налоги на недвижимость для второго жилья. Всем, кто планирует продажу или капитальный ремонт в ближайшие годы, следует активно учитывать этот переходный период в своем финансовом планировании, а не просто ждать.
