Любой, кто желает разделить недвижимость и продать или профинансировать отдельные объекты по отдельности, почти наверняка столкнется с концепцией кондоминиумной собственности. Эта особая форма совместного владения позволяет владеть квартирой или коммерческим помещением как независимым объектом, зарегистрированным в земельном реестре, включая особые права на определенные части здания. Однако этот процесс технически сложен и требует тщательного планирования. Ниже мы объясним, что важно при оформлении кондоминиумной собственности.
Требования для оформления права собственности на кондоминиум
Не каждое здание автоматически подходит для разделения на несколько участков. Закон устанавливает четкие требования к конструктивному проектированию и правовой структуре объекта недвижимости.
Структурные и правовые основы
Каждая квартира на этаже должна быть спроектирована как отдельная квартира или отдельная комната с собственным входом – одной комнаты без собственного входа недостаточно. Кроме того, требуется так называемый учредительный договор, который нотариально заверяется и регистрируется в земельном кадастре. В этом документе указывается, какие части здания принадлежат исключительному праву соответствующей квартиры, а какие остаются общей собственностью, например, лестничная клетка, крыша или фасад. На практике целесообразно провести это разграничение заранее и точно, поскольку последующие изменения потребуют дополнительных усилий.
Положения и пояснительный акт
В дополнение к самому учредительному договору рекомендуется составить свод правил пользования и управления. Эти правила регулируют совместное владение кондоминиумом, распределение расходов на техническое обслуживание и ремонт, а также права голоса на собрании собственников. Хотя такие правила не являются обязательными во всех случаях, хорошо продуманный документ значительно повышает ясность – особенно в случае больших объектов недвижимости с большим количеством собственников. Основываясь на нашем опыте работы с процедурами учреждения кондоминиума, мы рекомендуем составлять правила совместно с нотариусом на этапе планирования, а не добавлять их позже.
Процедура и стоимость обоснования
Реализация проекта осуществляется в несколько этапов и включает в себя архитектурное проектирование, нотариальные услуги и регистрацию земельных участков.
От планирования до регистрации в земельном реестре
Первый этап — техническое разделение: оценочный план определяет долю собственности, получаемую каждой единицей, обычно исходя из ее размера и местоположения. Затем нотариус составляет официальный акт, устанавливающий раздел, который вместе с правилами и планом раздела подается в земельный кадастр. После проверки вносится запись, и каждая единица получает свою собственную запись в земельном кадастре. В зависимости от кантона и сложности объекта недвижимости этот процесс может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
В стоимость входит ряд дополнительных расходов: нотариальные сборы за заверение документов, сборы за регистрацию в земельном реестре, а также любые расходы на межевание и утверждение плана. В зависимости от кантона и количества объектов недвижимости эти дополнительные расходы обычно составляют от нескольких тысяч до нескольких миллионов долларов, а для более крупных или сложных объектов могут быть выше. Тем, кто планирует финансирование, следует также учитывать, что банки требуют регистрации в земельном реестре в качестве обязательного условия для отдельной ипотеки на отдельные объекты недвижимости.
Приобретение кондоминиума — это проект, где тщательная подготовка окупается в долгосрочной перспективе — как при последующей продаже отдельных квартир, так и при увеличении стоимости всей недвижимости. Обладая более чем 50-летним опытом работы в сфере брокерских услуг и консалтинга в сфере недвижимости, мы сопровождаем владельцев на протяжении всего процесса, от первоначального технико-экономического обоснования до регистрации в земельном реестре. Если вы рассматриваете возможность раздела вашей собственности, мы будем рады обсудить с вами вашу конкретную ситуацию без каких-либо обязательств.
Заключение
Оформление права собственности на кондоминиум — это не просто административный акт, а значимый проект. Те, кто с самого начала должным образом определяет необходимые условия, правила и вносит записи в земельный реестр, создают основу для беспроблемной будущей продажи или простого финансирования отдельных квартир. Учитывая технические и юридические тонкости, настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к опытному специалисту на протяжении всего процесса.
