La Svizzera è riconosciuta in tutto il mondo come un Paese attraente in cui vivere, lavorare e investire, quindi non c'è da stupirsi che molti stranieri vogliano investire in immobili. Ma gli acquirenti stranieri, in particolare, sono soggetti a speciali normative legali che hanno scarso controllo su di loro. La cosiddetta Lex Koller, che regolamenta gli acquisti di immobili da parte di persone all'estero, svolge un ruolo centrale. In questo articolo spiego esattamente cos'è la Lex Koller, a chi si applica e a quali condizioni gli stranieri possono acquistare immobili in Svizzera.
Che cos'è il Lex Koller
La Lex Koller - ufficialmente "Legge federale sull'acquisto di immobili da parte di persone all'estero" - è una legge federale in vigore da oltre 30 anni. L'obiettivo della legge è quello di evitare che un numero eccessivo di immobili in Svizzera finisca in mani straniere, soprattutto nelle regioni turistiche più popolari. La legge mira a proteggere il mercato immobiliare svizzero e a limitare gli acquisti eccessivi da parte di investitori stranieri. La legge definisce quali immobili possono essere acquistati da persone all'estero, se è necessaria una licenza e a quali condizioni.
Il calore è considerato un "estero personale"
La legge distingue tra cittadini svizzeri, residenti e non residenti. Una "persona all'estero" è una persona che non ha un permesso di soggiorno permanente (ad es. permesso di domicilio C). Rientrano sicuramente in questa categoria i cittadini di Paesi terzi come gli statunitensi, i cinesi o i russi che non risiedono in Svizzera. I cittadini dell'UE o dell'AELS che risiedono in Svizzera con un permesso B possono in alcuni casi acquistare un'abitazione principale, ma devono sempre rispettare la legge. Con il permesso C, invece, si è equiparati ai cittadini svizzeri.
Anche le società con sede all'estero o gli uomini di paglia sono considerati "persone all'estero", quindi questo vale anche per gli acquirenti di immobili che cercano di aggirare la legge.
Quali proprietà possono essere acquistate dai residenti - e quali no
In linea di principio, vale quanto segue: Se una persona vive in Svizzera e ha uno status di residenza valido, può acquistare un'abitazione principale, cioè un condominio o una casa di cui ha effettivamente bisogno. Questo è possibile, ad esempio, per le persone con un permesso B o C.
I residenti possono acquistare case di vacanza solo in alcune zone, ad esempio in regioni note come il Vallese, il Ticino o i Grigioni. Ma anche in questo caso è necessaria una procedura di autorizzazione cantonale. Per gli stranieri che non vivono in Svizzera è praticamente impossibile acquistare terreni edificabili o condomini in affitto.
Sono sempre consentite le proprietà commerciali, ad esempio un ristorante o un ufficio. Anche le persone all'estero possono acquistarle senza licenza, purché non siano necessarie per scopi residenziali.
Che ruolo hanno i Cantoni
Pur essendo una legge federale, la Lex Koller viene attuata principalmente dai Cantoni. Ciò significa che ogni cantone può definire le proprie linee guida e i propri criteri per le procedure di autorizzazione. Nei cantoni di vacanza, come i Grigioni o il Vallese, c'è una maggiore comprensione per gli acquirenti stranieri, ma la procedura è ancora rigida. In altri cantoni, come Zurigo o Basilea, è praticamente impossibile per gli stranieri acquistare immobili, soprattutto per le vacanze o per gli affitti.
Come funziona la procedura di autorizzazione
Se una persona straniera vuole acquistare un immobile che richiede una licenza, deve rivolgersi all'autorità cantonale competente. Queste ultime verificano se sono stati soddisfatti tutti i requisiti, ad esempio se l'immobile si trova effettivamente in una zona consentita, se lo spazio abitativo soddisfa i requisiti e se la legge viene applicata correttamente. A seconda della regione, i tempi di elaborazione possono richiedere diverse settimane o addirittura mesi. Senza una licenza valida, l'acquisto dell'immobile è nullo, cioè viene dichiarato non valido.
Quali sono gli errori tipici e cosa succede se si infrange la legge?
Molte persone in Svizzera non sanno esattamente cosa è consentito e cosa no, e quindi commettono inconsapevolmente degli errori. Ad esempio, spesso cercano di acquistare proprietà tramite uomini di paglia o società di comodo. Oppure spacciano per residenza principale immobili che in realtà sono utilizzati come case di vacanza.
Tali violazioni possono avere gravi conseguenze: Non solo il contratto verrà dichiarato nullo, ma verranno anche comminate multe o, nel peggiore dei casi, verrà attivato il diritto penale. Ecco perché è estremamente importante informarsi seriamente e per tempo e rivolgersi a un legale, se necessario.
Cosa devono considerare gli stranieri prima di viaggiare
Prima di acquistare un immobile è opportuno considerare il proprio status di residenza. La differenza tra i permessi B e C è fondamentale. Gli stranieri devono anche sapere che i cantoni trattano i permessi in modo diverso. È quindi consigliabile rivolgersi a un ufficio legale o a un notaio competente in materia di diritto immobiliare.
Anche i costi successivi all'acquisto di un immobile - come la manutenzione, l'assicurazione e, soprattutto, la tassazione - devono essere inclusi nella pianificazione fin dalle prime fasi.
Conclusione
La Lex Koller garantisce che gli immobili in Svizzera non diventino oggetto di speculazione per gli investitori di tutto il mondo. Per gli stranieri, l'acquisto di proprietà è chiaramente regolamentato, ma non impossibile. Chiunque viva in Svizzera o voglia investire in determinati immobili commerciali ha buone possibilità di acquistare una proprietà in modo legale e corretto. Il fattore decisivo è conoscere le normative, informarsi correttamente e non dimenticare di fare attenzione.
Se avete domande o bisogno di aiuto per l'acquisto di una proprietà in Svizzera, potete contattarci in qualsiasi momento. Contattateci e sono felice di sostenerla.
