Die Schweiz gilt weltweit als attraktives Land zum Leben, Arbeiten und Investieren. Es ist daher naheliegend, dass viele Ausländer in Immobilien investieren möchten. Doch gerade für ausländische Käufer gibt es spezielle gesetzliche Vorschriften, die oft nicht ausreichend bekannt sind. Eine zentrale Rolle spielt hierbei die sogenannte Lex Koller, welche den Immobilienkauf für Personen im Ausland regelt. In diesem Artikel erläutern wir, was die Lex Koller genau ist, für wen sie gilt und unter welchen Bedingungen Ausländer in der Schweiz Immobilien erwerben dürfen.
Was ist die Lex Koller?
Die Lex Koller – offiziell das «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland» – ist ein Bundesgesetz, das seit mehr als 30 Jahren in Kraft ist. Ziel des Gesetzes ist es, eine übermässige Überfremdung von Immobilien in der Schweiz, insbesondere in beliebten Ferienregionen, zu verhindern. Es soll den Schweizer Immobilienmarkt schützen und den übermässigen Kauf durch Investoren aus dem Ausland einschränken. Dieses Gesetz definiert, welche Liegenschaften von Personen im Ausland erworben werden dürfen, ob eine Bewilligung erforderlich ist und unter welchen Bedingungen.
Wer gilt als «Person im Ausland»?
Das Gesetz unterscheidet zwischen Schweizer Bürgern, Ausländern mit Wohnsitz in der Schweiz und solchen ohne Wohnsitz. Als «Person im Ausland» gilt jemand, der keine dauerhafte Aufenthaltsbewilligung (z.B. Niederlassungsbewilligung C) besitzt. Drittstaatenangehörige wie beispielsweise Personen aus den USA, China oder Russland, die keinen Wohnsitz in der Schweiz haben, fallen definitiv darunter. EU- oder EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz und einer B-Bewilligung dürfen in bestimmten Fällen einen Hauptwohnsitz erwerben, müssen sich aber stets an die gesetzlichen Vorgaben halten. Mit einer C-Bewilligung sind Ausländer den Schweizer Bürgern gleichgestellt.
Firmen mit Sitz im Ausland oder Strohmänner zählen ebenfalls als «Personen im Ausland». Dies gilt also auch für Immobilienkäufer, die versuchen, das Gesetz auf Umwegen zu umgehen.
Welche Immobilien dürfen Ausländer kaufen – und welche nicht?
Grundsätzlich gilt: Wer in der Schweiz wohnt und einen gültigen Aufenthaltsstatus hat, darf einen Hauptwohnsitz erwerben, das heisst eine Eigentumswohnung oder ein Haus, das er tatsächlich selbst bewohnt. Dies ist beispielsweise für Personen mit einer B- oder C-Bewilligung möglich.
Ferienliegenschaften dürfen Ausländer nur in bestimmten Zonen erwerben – also beispielsweise in den bekannten Regionen wie Wallis, Tessin oder Graubünden. Aber auch hier ist ein kantonal bewilligungspflichtiges Verfahren notwendig. Bauland oder Mehrfamilienhäuser zur Vermietung sind für Ausländer, die nicht in der Schweiz wohnen, praktisch unmöglich zu erwerben.
Was immer erlaubt ist, sind Gewerbeliegenschaften – also zum Beispiel ein Restaurant oder ein Büro. Diese können auch Personen im Ausland ohne Bewilligung erwerben, solange sie nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.
Welche Rolle spielen die Kantone?
Auch wenn die Lex Koller ein Bundesgesetz ist, wird es vorwiegend von den Kantonen umgesetzt. Das bedeutet, jeder Kanton kann eigene Richtlinien und Kriterien für die Bewilligungsverfahren definieren. In den Ferienkantonen wie Graubünden oder Wallis ist das Verständnis für ausländische Käufer grösser, doch das Verfahren ist trotzdem streng. In anderen Kantonen wie Zürich oder Basel ist der Immobilienerwerb für Ausländer praktisch unmöglich – vor allem für Ferien- oder Mietobjekte.
Wie funktioniert das Bewilligungsverfahren?
Wenn eine ausländische Person ein bewilligungspflichtiges Objekt erwerben möchte, muss sie dies bei der zuständigen kantonalen Behörde beantragen. Diese prüft, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind – zum Beispiel ob das Objekt effektiv in einer erlaubten Zone liegt, ob die Wohnfläche den Vorgaben entspricht und ob das Gesetz korrekt umgesetzt wird. Die Bearbeitungszeit kann je nach Region unter Umständen mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. Ohne gültige Bewilligung ist der Immobilienkauf nichtig, das heisst, er wird als ungültig erklärt.
Was sind typische Fehler – und was passiert, wenn man das Gesetz verletzt?
Viele Ausländer wissen nicht genau, was erlaubt ist und was nicht – und machen darum unbewusst Fehler. Häufig versuchen sie beispielsweise, über Strohmänner oder Briefkastenfirmen zu kaufen. Oder sie geben Immobilien als Hauptwohnsitz aus, die tatsächlich als Ferienwohnung genutzt werden.
Solche Verstösse können ernste Folgen haben: Es wird nicht nur der Vertrag für ungültig erklärt, sondern es werden auch Bussen verhängt oder im schlimmsten Fall das Strafrecht aktiv. Deshalb ist es enorm wichtig, sich seriös und frühzeitig zu informieren und wo nötig juristische Unterstützung zu suchen.
Was müssen Ausländer vor dem Kauf berücksichtigen?
Es ist sinnvoll, sich schon vor dem Immobilienkauf mit dem Aufenthaltsstatus zu beschäftigen. Der Unterschied zwischen B- und C-Bewilligung ist entscheidend. Ausländer müssen sich auch der Tatsache bewusst sein, dass die Kantone unterschiedlich mit Bewilligungen umgehen. Darum empfiehlt es sich, ein kompetentes Rechtsbüro oder einen Notar mit Erfahrung im Immobilienrecht zu kontaktieren.
Auch die Folgekosten des Immobilienkaufs – wie Unterhalt, Versicherung und vor allem die Besteuerung – müssen früh in die Planung einbezogen werden.
Conclusión
Die Lex Koller stellt sicher, dass Immobilien in der Schweiz nicht zum Spekulationsobjekt für Investoren aus aller Welt werden. Für Ausländer ist der Immobilienerwerb somit klar reglementiert – aber nicht unmöglich. Wer in der Schweiz wohnt oder in bestimmten Gewerbeliegenschaften investieren will, hat gute Chancen, legal und korrekt Immobilien zu kaufen. Entscheidend ist, dass man die Regeln kennt, sich korrekt informiert und nicht versucht, Umwege zu nehmen.
Wenn Sie Fragen haben oder Hilfe beim Immobilienkauf in der Schweiz benötigen, können Sie uns jederzeit über unser Kontaktformular erreichen – und wir unterstützen Sie gerne.