Suiza es reconocida en todo el mundo como un país atractivo para vivir, trabajar e invertir, por lo que no es de extrañar que muchos extranjeros quieran invertir en propiedades inmobiliarias. Pero los compradores extranjeros, en particular, están sometidos a una normativa legal especial que tiene poco control sobre ellos. La llamada Lex Koller, que regula la compra de inmuebles para personas en el extranjero, desempeña un papel central. En este artículo, explico exactamente qué es la Lex Koller, a quién se aplica y en qué condiciones los extranjeros pueden comprar inmuebles en Suiza.
¿Qué es el Lex Koller
La Lex Koller -oficialmente "Ley federal sobre la adquisición de bienes inmuebles por personas en el extranjero"- es una ley federal en vigor desde hace más de 30 años. El objetivo de la ley es evitar que demasiadas propiedades en Suiza caigan en manos extranjeras, especialmente en las regiones vacacionales más populares. Pretende proteger el mercado inmobiliario en Suiza y restringir la compra excesiva por parte de inversores del extranjero. La ley define qué propiedades pueden ser adquiridas por personas en el extranjero, si se requiere una licencia y en qué condiciones.
El calor se considera "personal en el extranjero"
La ley distingue entre suizos nacionales, suizos residentes y no residentes. Una "persona en el extranjero" es alguien que no tiene un permiso de residencia permanente (por ejemplo, permiso de establecimiento C). Los nacionales de terceros países, como los de EE.UU., China o Rusia, que no residen en Suiza, entran definitivamente en esta categoría. Los ciudadanos de la UE o la AELC residentes en Suiza con un permiso B pueden, en determinados casos, adquirir una residencia principal, pero siempre deben cumplir la ley. Con un permiso C, sin embargo, están en igualdad de condiciones con los ciudadanos suizos.
Las empresas con sede en el extranjero o los testaferros también se consideran "personas en el extranjero", por lo que esto también se aplica a los compradores de propiedades que intentan eludir la ley.
Qué propiedades pueden comprar los extranjeros y cuáles no
En principio, se aplica lo siguiente: Si alguien vive en Suiza y tiene un permiso de residencia válido, puede comprar una vivienda principal, es decir, un condominio o una casa que realmente necesite él mismo. Esto es posible, por ejemplo, para las personas con un permiso B o C.
Los residentes sólo pueden comprar casas de vacaciones en determinadas zonas: por ejemplo, en regiones tan conocidas como Valais, Tesino o Grisones. Pero incluso entonces se requiere un procedimiento de autorización cantonal. Para los extranjeros que no viven en Suiza es prácticamente imposible comprar terrenos edificables o bloques de apartamentos para alquilar.
Lo que siempre está permitido son las propiedades comerciales: por ejemplo, un restaurante o una oficina. Los extranjeros también pueden comprarlas sin licencia, siempre que no las necesiten para fines residenciales.
¿Qué papel desempeñan los cantones?
Aunque la Lex Koller es una ley federal, su aplicación corresponde principalmente a los cantones. Esto significa que cada cantón puede definir sus propias directrices y criterios para los procedimientos de autorización. En cantones de vacaciones como los Grisones o el Valais, existe una mayor comprensión hacia los compradores extranjeros, pero el procedimiento sigue siendo estricto. En otros cantones, como Zúrich o Basilea, es prácticamente imposible que los extranjeros compren inmuebles, sobre todo vacacionales o de alquiler.
Funcionamiento del procedimiento de autorización
Si un extranjero quiere comprar un inmueble que requiere licencia, debe solicitarla a la autoridad cantonal competente. Allí comprobarán si se cumplen todos los requisitos: por ejemplo, si la vivienda está situada en una zona permitida, si la superficie habitable cumple los requisitos y si la ley se aplica correctamente. Dependiendo de la región, la tramitación puede durar varias semanas o incluso meses. Sin una licencia válida, la compra de la propiedad es nula, es decir, se declara inválida.
Cuáles son los errores típicos y qué ocurre si se infringe la ley
Muchas personas en Suiza no saben exactamente lo que está permitido y lo que no, por lo que cometen errores sin saberlo. Por ejemplo, a menudo intentan comprar propiedades a través de testaferros o empresas pantalla. O hacen pasar por su residencia principal propiedades que en realidad se utilizan como casas de vacaciones.
Estas infracciones pueden tener graves consecuencias: No sólo se declarará nulo el contrato, sino que también se impondrán multas o, en el peor de los casos, se activará el derecho penal. Por eso es sumamente importante informarse seria y oportunamente y buscar apoyo jurídico cuando sea necesario.
¿Qué deben tener en cuenta los extranjeros antes de viajar?
Antes de comprar un inmueble, conviene tener en cuenta su situación de residencia. La diferencia entre los permisos B y C es crucial. Los extranjeros también deben ser conscientes de que los cantones gestionan los permisos de forma diferente. Por lo tanto, es aconsejable ponerse en contacto con un bufete jurídico competente o un notario con experiencia en derecho inmobiliario.
Los costes posteriores a la compra de una propiedad -como el mantenimiento, los seguros y, sobre todo, los impuestos- también deben incluirse en la planificación en una fase temprana.
Conclusión
La Lex Koller garantiza que la propiedad inmobiliaria en Suiza no se convierta en objeto de especulación para inversores de todo el mundo. Para los extranjeros, la adquisición de inmuebles está claramente regulada, pero no es imposible. Cualquiera que viva en Suiza o quiera invertir en determinados inmuebles comerciales tiene muchas posibilidades de adquirir una propiedad de forma legal y correcta. Lo decisivo es que conozca la normativa, se informe correctamente y no olvide tener cuidado.
Si tiene alguna pregunta o necesita ayuda para comprar una propiedad en Suiza, puede ponerse en contacto con nosotros en cualquier momento. Póngase en contacto con nosotros y me complace apoyarle.
